こんにちは。matsue-akiyadaisuki（@matsueakiyasuki）です。
私の投資対象エリアでは地域では戦災が少なかった事もあり、古い物件が多く残存しています。そんな物件でよく出会うのが、外側のサッシが木製の物件です。
この木製の窓枠がついた物件は投資物件で購入してもよいのでしょうか。
今まで購入した物件の75%が木製サッシで、マイホームにも木製サッシを使用した経験からお答えします。併せて修理費用なども公開します。
【体験者は語る】木製サッシの物件は極力購入を控えるべき！
木製サッシの物件を複数購入して、修繕を行った私の経験でいえば、木製サッシの物件はできる限り購入をしないほうが良いと断言できます。それは次の理由からです。
木製サッシは本体の耐久性が低い
木製サッシは現在主流のアルミサッシと比較して、耐久性が極端に低いです。新築でも5年も経つと、外側に極端に劣化が目立ってきます。
その時点でこまめに外側を塗装して保護していればまだ長持ちするのですが、ほとんどの場合はそんなメンテナンスはされていません。
ましてや築古物件で安価に購入できる物件の木製サッシはメンテナンスなどされておらず、ボロボロになってしまっているケースが大半です。
このような状態だと、遠くない将来にちょっとした強風などで破損してしまう恐れがあります。
「今まで何十年も大丈夫だったんだからすぐには壊れないでしょ？」とお考えの方もいると思います。実際、私もそう考えて複数の物件を購入しました。
しかし、50年耐えた木製サッシも、私が買った半年後にサッシ全体が強風で吹き飛ばされました（後述）。サッシに限らず築古物件の設備は「今まで大丈夫だったから」は通用しません。
ちなみに、私が今まで体験した中で最も多いトラブルは、木製サッシに関するものです。
古い木製サッシはガラスが割れても交換できない
古い木造サッシは、一部の窓ガラスが割れても交換できない場合があります。
通常、古い木造サッシはねじ止めなどはなく、サッシを外してガラスを上に取り出せば外れるのですが、古い建具だとガラスを外した瞬間、建具全体がバラバラに分解してしまうくらい劣化しているものもあります。
一度バラバラになると、建具屋さんによれば再び元通りにするのは難しいらしく、もしサッシが劣化した状態でガラスが破損した場合はサッシごと交換が必要になる場合があります。
もちろん、そうなるとガラスだけの交換と比較して修繕費用は跳ね上がります。
木製サッシは断熱性が低い
イメージのとおり、木製サッシはすきま風が入りやすく、断熱性も低いです。冬の場合、なんと室内の熱の半分は窓から逃げていきます。
ただでさえ断熱性能が低い昔の家で木製サッシであれば断熱性能は低いと言わざるを得ません。それどころか、建物のゆがみで隙間ができ、雨風が吹き込んでくることすらあります。
最近の木製サッシはペアガラスなどでガラス部分からの熱の流出はかなり緩和されているものの、レール部分からのすきま風は構造上どうしても起きてしまうため、かなり堪えます。
木製サッシのメリットとは？
木製サッシのメリット、それは「雰囲気」、この一点に尽きると思います。
アルミサッシにはない温かみ（実際には寒いのですが…）が物件の個性となり、味となります。また、木製サッシだから入居率が下がるということはないように感じます。
それどころか木製サッシを「かわいい」と言って借りてくださった入居者さんもいらっしゃるくらいです。
木製建具の修繕にかかる費用は？
木造建具（サッシ）の新品への交換は、サッシ1枚につきおよそ25,000円～30,000円程度が標準です。上の画像のような引き違い窓であれば、窓は2枚なので50,000円～60,000円程度です。
もちろん建具の大きさによって価格は変わりますが、上記の画像のような65cm×85cmぐらいのサイズであればおよそこの価格の範囲に収まると思います。
これに加え、後に説明する部材代や施工費が必要となります。
以前、上記の画像は私が保有している物件の建具の写真です。写真ではわかりずらいですが、かなり劣化しており、このままではいつ外れてもおかしくないため、交換することにしました。
交換後の画像がこちらです↓
逆光で分かりにくいかもしれませんが、上記の写真が取り換え後のサッシです。最高ですね。景色の邪魔にならないようにと、建具屋さんが気を利かせてサッシの桟を下にしてくれました。
費用はこれで1枚24,000円、一か所に2枚必要なので48,000円です。仕様はガラスの厚さは2mm、外側には木製用防腐塗料を塗布してあります。
これを制作して頂いた木工所の職人さんは、神社仏閣の修理も手掛けられているだけあって本当に腕が良く、リーズナブルなのに本当に良い仕事をしてくださいます。
ここで業者名を出してご紹介できないのが残念ですが、直接私にご連絡頂ければご紹介できます。島根県東部～鳥取県西部エリアの物件であれば対応頂けると思います。
サッシ本体の費用に加えてかかる費用はあるの？
サッシ本体のほかに別途、レール、戸車などの部材代や施工費が発生します。参考までに私の時の価格をお伝えします。
| 項目 | 単価 |
| レール部材代（4M） | 8,000円～ |
| 戸車代（1枚あたり） | 1,000円～ |
| 設置費用（一式） | 20,000円～ |
交換が1箇所であれば設置費用含め7～8万円程度で収まるでしょう。しかし一戸建てはこのような木製建具が複数あることが多く、そのほかの箇所も同時に劣化している可能性が高いです。
仮に1か所の交換費用は5万円としても、それが複数個所あれば相当にリフォーム費用を圧迫します。
今回の画像の物件は、要交換箇所が複数あり、同時にその他の建具の建付け調整もお願いしたので、なんと建具だけで40万円近く必要でした。リフォーム総費用は330万円だったので建具だけで全体の約15%弱が消えました…。
40万円あれば内装をかなりリフレッシュできます。やむをえないとは言え、この出費は大ダメージでした。
老朽化した木製サッシを放置すると強風で脱落するリスクも！
老朽化した木製建具を交換せずに放置すると、強風で建具が破損・脱落する危険があります。私は実際に2回経験しています。
私の所有物件で起きた木製サッシ破損
先日も、台風の強風によって窓が吹き飛ばされ庭に落下するという事件がありました。
上記の画像は被害前の建具です。私も購入時に建具はチェックしていたつもりでしたが、建付けも悪くなく、すぐ破損はしないだろうと考えていました。しかし…唐突にその時はやってきます。
ある日、台風の襲来があり強風で木製サッシが飛ばされ、1枚減ってしまいました。飛ばされた建具はこの下の庭に落下していました。
やむを得ず、応急処置としてプラスチック段ボールをタッカー留めして雨風の浸入を防ぎます。
これでとりあえず雨の浸入の心配はなくなりましたが、ずっとこのままというわけにもいかず、建具の交換という選択肢となりました。
サッシは一枚だけの交換はできない！
木製サッシに限ったことではありませんが、サッシは基本的に片側だけの交換はできません。常に左右セットでの交換です。
今回は4枚セットだった箇所が破損したため、自動的に4枚同時の交換となります。これだけで10万円の出費です。痛すぎる…
木製サッシ物件を内覧するときのチェックポイントとは？
繰り返しますが、木製サッシ物件はなるべく購入を控えたほうが良いと思います。もちろん、状態がすごく良いとか、サッシ以外のリフォームが不要な場合などは積極的に検討してもよいと思います。
内覧の際に木製建具周りのチェックポイントをまとめました。
- スムーズに動作するか
- カギはかかるか。そもそもあるか（意外とカギがないことが多い）
- ガラスのひび割れはないか
- 窓枠の劣化・変色・グラつきなどはないか
- 閉めた状態で隙間はないか
これらをできればすべてのサッシを開閉してチェックしたいものです。これで交換が必要な場所をピックアップすれば、サッシ交換費用の概算が出てきます。
交換費用が許容できる範囲ならば購入を検討してもよいと思います。
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