こんにちは。matsue-akiyadaisukiです。
いよいよ第1号物件の決済が終わって登記も自分名義になり、やっと不動産オーナーになれた（つもり）わけですが、大事なのはここからです。
なにしろ入居いただくまでは１円も収入はないわけですから。張り切って頑張っていきましょう。
ちなみに購入するまでの記録はこちら
物件の引き渡しの後、一番最初にするべきこととは？
いよいよ物件を手にいれたわけですが、いざ手に入れてみると何から手を付けて良いやらイマイチよくわかりません。
巷にある今まで読んだ不動産投資の本にも、買った後、最初に何をすれば良いのか不思議と書かれていませんでした。これは私が最初に困ったポイントです。
机上の知識も重要だけど、何より実際の体験が重要なんだとこの時に痛感しました。
その後自分なりにいろいろ考えた結果、まずは「ライフラインが使えるかどうか確認しないといけないよね」ということになりました。
ひとまず、電気会社と水道局に連絡して開通の手筈を整えました。ガスに関してはこの物件は都市ガスだったのですが、この時点では開通申し込みはしませんでした。
なぜなら「リフォーム工事にガスは必要ないから」です。電気や水道はこの後のリフォーム工事で必ず必要になります。
電気は電動工具を動かしたり、照明を使用したりとなくてはならないものですし、水道も水道工事後の開通確認やリフォーム工事の過程で水を使用します。
一方で都市ガスはむしろ工事期間中は開通させないほうがよかったりします。
ガス代（基本料金）が余計にかかることはもちろん、万が一工事の途中で配管を傷つけてしまった場合、ガス漏れなどのトラブルにつながる可能性があるためです。
築古物件購入後、最初にすること① 電気を開通させること
さあ、まずは電気から開通させることにします。水道が先でも問題ないのですが、以下の点から私は電気を先に開通させています。
①立ち合いが不要なため、事前に開通をお願いできる
②ブレーカーさえ切っておけば、不在でもトラブルの可能性はほぼない
③水道開通と同時に給湯器の動作チェックをすぐできるようにするため
電気の場合は立ち合いは不要です。開通希望日が決まったら、その1週間くらいまでには最寄りの電力会社に連絡するかネット経由で開通希望日を連絡しておきます。
連絡した際には下記を質問されますので、答えてください。
・開通希望日時
あまり早く開通させると、基本料が早く発生してしまい無駄になるので、水道の立ち合いの前日ぐらいが良いと思います。経験上、希望した日時より少し早めに開通していることがほとんどでした。
・希望コース名
電気の使用量が多いか少ないかで最適なプランが決まってきます。この段階では最も安価なプランでよいと思います。違いは対応された方に尋ねると丁寧に教えてもらえます。
また、プランは各電力会社によって異なりますので、お住いの電力会社のプランを確認してみてください。
・請求書送付先住所
どこに請求書を送付するか、これは今の自分の自宅でよいと思います。工事が完了して入居者の方がご自分で申し込みをされるまでの短期間の利用ですので。
そのほか、支払い方法なども尋ねられます。電話が完了すれば電気の開通手続きは完了です。ここで超重要な注意点をひとつ。それは、
「電気の開通予定日前日までにブレーカーを落としておくこと」 です。
なぜかというと、電気のショートによる火災を防ぐためです。特に私が購入するような物件は電気系統が劣化している物件が多く、漏電している可能性があります。
また、漏電を検知するための漏電ブレーカーがついていない場合も多く（この物件にもありませんでした）。電気が開通した瞬間に漏電や最悪ショートが発生して火災につながる可能性もあります。
これが不在の時に発生すれば、大変なことになりますよね。なので、電気の開通時点ではブレーカーを落としておき、開通後に自分でブレーカーを上げてチェックする、という流れが重要なのです。
このようなことも非常に大事だと思うのですが、あまりに一般的な内容と認識されているのか、詳細に解説された書籍は見たことがありませんでした。
ちなみに、この物件では幸いにも漏電やショートのトラブルはありませんでした。ただし、電球が全部切れていました。これはさすがに電気が来てないんじゃないかと思いました。さすが築100年、一筋縄ではいかない物件です。
築古部兼購入後、最初にすること② 水道を開通させること
次に水道を開通させます。 水道については、私が活動している島根県松江市の水道局では原則として立ち合いを求められます。なぜ立ち合いが必要なのか職員さんに伺うと、次のような回答でした。
「もし開栓直後に室内で水漏れが発生した場合、すぐ対応いただけるようにするためです」
なるほど、そういうことですか。
つまり、開栓した直後に給水管や水栓などの劣化で室内で水漏れが発生する場合があり、そのような場合にすぐ確認できるように室内に入れるようにするため、立ち合いが必要ということですね。
特に私が依頼するような長期間空き家だった物件の場合はなおさらです。
これは別に所有する古民家物件の話ですが、いつも通り水道の開栓に立ち会っていた所、開栓して1分ぐらいしたところで、風呂場から破裂音が…。
嫌な予感を感じつつ覗いてみると、風呂の水栓の横にある温度調節ダイヤルが吹き飛んでおり、そこから盛大に水が噴き出していました…。
内覧の際に水道を出してみるわけにもいかず、開栓してみなければトラブルはわからず、しかも水道周りの出費は高くつくので、開栓の瞬間はいつも緊張します。
話がズレてしまいましたが、開栓の当日がやってきました。立ち合いの為に前もって有給を申請して（基本的に開栓は平日のみの受付です）準備も万端！
約束の時間前に物件に移動します。約束の時間ピッタリに水道局の職員さんも来られ、いよいよ水道の開栓を行ってもらいます。
水道メーターは地面に埋まっており、そこに止水栓やメーターが埋まっています。早速職員さんに水道を開栓してもらいます。ちなみに水道の水栓はこんな形をしています。
頑張れば素手で回らないこともないですが、古いメーター（物件）の場合は固く固着している場合があり、その場合は工具が必要な場合があります。
専用の工具もありますが、なければモンキーレンチやペンチなどで代用可能です。
にくくてすいません。）
水栓を開けた瞬間、衝撃の事実が判明
水道メーターから2メートル程離れた壁掛け式の給湯器から盛大に水漏れしてくるではありませんか！！…さすがというか、やはり一筋縄ではいかないのが古民家です。
大変お恥ずかしい話ですが、当時私は給湯器が何なのかも殆ど理解していませんでした。当然、このアクシデントも軽微なのか重大なのかの判断もつかないド素人丸出しで少しパニックになってしまいました。
繰り返しますが「購入までに数十冊も不動産投資に関する本を読んだにも関わらず」です。
曲りなりにも頭の中には多少の知識は入っており、全くの素人ではないという自負もありましたが、実際のトラブルを経験すると全く何もできませんでした。
この時ほど悔しい思いをしたことは今でもありません。
今であればガス給湯器の給水の水栓を止めて、次に給湯器の製造年月日（ガス給湯器は大体10年過ぎると壊れはじめます）を確認、可能なら動作確認を行って使えるかどうか確認します。
でも、当時はすべてのトラブルが初めてでそんな対応はできるはずもありません。
ひとまず水道局の職員さんには元栓の開閉方法を教わってお帰り頂き、その場で一人どうすればよいかググり続けました。
調べたところ、給湯器の下側に給水用の蛇口があったので、それを閉めたところ給湯器からの漏水はなくなりました。つまり給水側の配管が劣化してて、そこから水漏れしたということですね。
すぐさま何とかしたいところではありますが、すぐ交換できるようなものでもなさそうなので、今後のリフォームの時まで交換は待つことにします。
ひとまずは安心といったところですが、ゆっくりもしていられないので、その後次の2点を確認します。
築古戸建 水道開栓後のチェックポイントとは！？
・屋内のすべての蛇口から正常に水が出るか
給水・排水の配管が正常かどうかを確認します。給水では水圧が十分か、赤茶けたような色をしていないかなどを確認します。排水はきちんと排水されて床などに漏れていないかを確認します。
トイレはタンクにきちんと水が溜まってから実際に流してみて、問題なく流れるかを確認します。
・給水の水漏れがないかを確認
トイレのタンクが溜まったことを確認したのち、すべての蛇口をしっかりと閉めます。つまり、水を全く使っていない状態にします。
そのあと、メーターを見て「パイロット」と呼ばれる部分が動いていないことを確認します。このパイロットという部品は、水が出ているときに回る仕組みになっています。
もしすべての蛇口を閉めた状態でもパイロットが回るということは、「水道メーターから蛇口までの配管のどこかで水が漏れている」ということになります。
にくくてすいません。）
当然、こうなるとリフォームでは水道業者さんの確認と修繕が必須となります。今回は給湯器以外には水漏れはなく、ここは一安心といったところです。
以上、とりあえず、お湯が出ないことと、電球が全て切れていること以外はひとまず使えることが確認できました。
ただライフラインを復活させるだけだというのに、古民家物件はそれすらもスムーズにいかないということが一軒目の投資物件で痛感したのでした。
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